dilluns, 15 de gener del 2018

REVISTA MENSUAL SKORPIO Nº 42 LA 1ª INDEPENDENT DEL MARESME GUARDONADA EN POESIA GENER 2018 PÀG. 6 " ECONOMIA " -- " VIVIENDA 2018 " LIZARRAGA

42  VIVIENDA. POR EDUARDO LIZARRAGA
El 2018 Volverá A Ser Un Año De Crecimiento
Cerramos el año 2017 con una incontestable recuperación del mercado inmobiliario, con 475.000 operaciones de compraventa, avanzando casi un 17% sobre el 2016 y vislumbrando un fortalecimiento que superará esta cifra para el año que comienza. En el 2018 se terminará consolidando la recuperación en las zonas aún titubeantes, aunque seguiremos hablando de mercado a varias velocidades. Diferencias que no deberían impedir superar las 550.000 operaciones de compraventa, es decir, volver a los niveles del año 2008.
La Comunidad de Madrid, Cataluña y Andalucía han sido las líderes en operaciones de compraventa este año que finaliza y deberán mantener su posición para el 2018.
La recuperación del inmobiliario marcha en paralelo con la recuperación económica del país, con el incremento de las operaciones de concesión de créditos  por parte de las entidades financieras y con la llegada al mercado nacional de inversores extranjeros y nacionales al calor de la rentabilidad de alquileres residenciales y vacacionales.
Mejores perspectivas para la vivienda nueva
No termina de dar alegrías la vivienda nueva, con un diferencial de precios que la aleja de la vivienda de segunda mano y  lo demuestran las cifras de ventas con un 75% de las operaciones para la vivienda usada. Y los compradores siguen decantándose por viviendas de no más de 150.000 euros y de entre 60 y 90 metros cuadrados. De los pisos  estrella de dos habitaciones de antes de la crisis, hemos pasado a los de tres habitaciones y de cuatro si son viviendas unifamiliares.
Continúa descendiendo el tiempo medio de venta de una vivienda, que de los 9,1 meses de antes del verano se ha colocado ya en siete meses para la vivienda habitual y en nueves meses para la vacacional.
A pesar de sus datos más bien grises en el 2017, la vivienda nueva tiene que reaccionar en el 2018 y comenzar a dar alegrías y lo indica tanto el número de visados concedidos, que no deja de incrementarse, como la avidez por vivienda nueva que se percibe en algunos mercados. En todo caso, una cifra cercana al 20% de incremento para las viviendas iniciadas podría estar cercana a la realidad.
Los datos del año 2017 son conocidos, algo más de 75.000 viviendas iniciadas, al que aplicando el 20%  nos dejaría la previsión de una cifra superior a las 92.000 viviendas iniciadas en el 2018. Y si hablamos de visados, los 118.000 proyectos de éste año, más el 20%, nos dejará una cifra cercana a los 140.000 viviendas visadas en el 2018.
Vuelven a ser las comunidades de Madrid, Cataluña y, Andalucía las de  mayor volumen de viviendas iniciadas para este año y el que viene, con Cantabria, La Rioja y Asturias en la cola. No obstante, en 2018, las comunidades que más crecerán porcentualmente en cuanto a proyectos iniciados serán las Islas Canarias, Andalucía y el País Vasco y, en cuanto a proyectos terminados, La Rioja, las Islas Baleares y la Comunidad Valenciana.
Madrid,  Barcelona y sus coronas metropolitanas, junto a ciudades cercanas a los 200.000 habitantes, son las que están mostrando una mayor actividad promotora, junto con la Costa del Sol, los dos archipiélagos y algunos municipios de la costa alicantina y la catalana. En el resto la actividad puede llegar a ser casi inexistente. Es preciso señalar que el stock existente en vivienda nueva continúa absorbiéndose y que a lo largo de este año 2017 se ha reducido en casi un 26%, quedando todavía sin vender unas 300.000 viviendas. La situación deberá seguir mejorando en el 2018, aunque  ya no con tanta intensidad, tal vez un 15%, hasta alcanzar la cifra de las 250.000 viviendas y quedando promociones prácticamente invendibles.
En España, existen 62,4 viviendas en stock por cada 10.000 habitantes. En Castilla-La Mancha, la Comunidad Valenciana y La Rioja se supera ampliamente este dato, aunque Castilla y León, la Región de Murcia, Asturias, Aragón, Galicia y Cantabria también superan la media estatal. En el lado contrario de la tabla, la Comunidad de Madrid, las Islas Baleares, Extremadura y Cataluña disponen de los valores más bajos.
Los precios continuarán con incrementos cercanos al 5%
Y en lo que a precios se refiere, las previsiones para el 2018 indican una subida media de precios cercana al 4,8%, tras alcanzarse el 4,9% este año. La Comunidad de Madrid (7,5%), Cataluña (7%) y las Islas Baleares (5,6%) son las comunidades que experimentan unos aumentos de precios más elevados, pese a que el valor medio de las compraventas sea más alto en las Baleares, Madrid y el País Vasco, tanto en 2017 como en 2018. El año que viene, las que más aumentarán el valor porcentual de las transacciones serán la Comunidad de Madrid, la Comunidad Valenciana y las Islas Canarias.
El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir su vivienda ha aumentado de forma moderada hasta los 6,95 años de renta bruta destinada al pago de la misma, aunque supone una reducción del 30,5% con respecto al dato de 2007, cuando se requerían más de nueve años de ingresos brutos anuales.
El mercado del alquiler seguirá en alza
Y ante este esfuerzo económico, la caída de los sueldos, la movilidad geográfica y la inseguridad laboral, muchos españoles se han decantado y continuarán haciéndolo por el mercado del alquiler, que ha alcanzado ya la cifra de un 23%. A este alquiler residencial es  preciso sumarle el alquiler vacacional, al que los inversores no dejan de echar gasolina, haciendo subir los precios de una manera preocupante.
Madrid es la que ha experimentado un crecimiento más importante en cuanto al número de hogares que viven de alquiler desde 2004, alcanzando el 28,9% en 2016 y ocupando el tercer lugar del ranking, solo por detrás de los dos archipiélagos.
El precio medio del alquiler en España sigue avanzando y experimentará una subida media del 2% en este segundo semestre del año con respecto al primero. Para una vivienda de 80-90 m2, la renta media en el país es de 620€, aunque en comunidades como las Islas Baleares (1.065€), la Comunidad de Madrid (1.025€) o el País Vasco (945€), entre otras, se supera esta cifra. La previsión es que finalicemos el año con un precio medio por metro cuadrado por encima de los 8 euros, un 9% más en comparación con 2016. Y para el 2018 seguirá subiendo, provocando tensiones indeseables en determinadas zonas.
La rentabilidad bruta media para una vivienda en alquiler es del 5,5%, con Cataluña (6,1%), la Comunidad de Madrid (5,8%), las Islas Baleares (5,8%) y las Islas Canarias (5,7%) por encima de esta media nacional.
Y como siempre sucede no es un horizonte totalmente despejado el que se nos muestra para el 2018, la crisis catalana, que no se ha resuelto, la nueva ley hipotecaria que puede hacer que los bancos endurezcan sus condiciones, alguna decisión hipotecaria aún pendiente del TJUE, como es la cláusula de vencimiento anticipado y la falta de suelo y sus  precios, son incertidumbres que nos esperan ya a la vuelta de la esquina.  Pero a pesar de todo ello, el 2018 volverá a ser un año de crecimientos.
Eduardo Lizarraga
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